התופעה ובה שוכרים/דיירים נכנסים לנכס מסחרי או לדירה שבבעלותכם, אינם משלמים את דמי השכירות במועד או בכלל, מתנהגים ומתנהלים במושכר כראות עיניהם וחמור מכל אינם מפנים את המושכר כאשר מותירים את בעל הנכס בפני שוקת שבורה וחיסרון כיס עמוק. במקרים אחרים אף מותירים את הנכס עם נזקים רבים כאשר אין ממי להיפרע.
במאמר הבא אציג בפניכם את ההליך ודרכי הטיפול שעומדים כיום בפני בעלי הנכס.
הדייר אינו מפנה את הדירה או אינו משלם את דמי השכירות?
במצב שכזה, קיים היום הליך משפטי מהיר ופשוט יחסית ובו הגשת תביעה לפינוי השוכר מהנכס בהליך מזורז.
בשלב הראשון, לפני הגשת התביעה יש לשלוח מכתב התראה לשוכר בדואר רשום עם פניה להסדרת ההפרות או דרישה לפינוי בטרם נקיטת הליכים משפטיים.
אם לאחר שליחת המכתב, השוכר לא מתפנה או לא מסדיר את הפרות החוזה, ניתן לפתוח נגדו בהליך משפטי בבית המשפט הנקרא "תביעה לפינוי מושכר" והוא מתנהל בהליך מזורז.
תביעה זו מוגשת בשני מקרים בלבד: אי תשלום דמי השכירות ו/או אי פינוי הנכס בתום תקופת השכירות.
לאחר הגשת התביעה לבית המשפט , על הדייר הסרבן להגיש בתוך 30 ימים כתב הגנה. לאחר 60 ימים מהגשת התביעה מתקיים הדיון הראשון בבית המשפט. לצורך ייעול ההליכים וקיצור הזמנים בדרך כלל בית המשפט מכריע כבר בדיון הראשון ונותן פסק דין לפינוי המושכר.
הגשת התביעה בהקדם האפשרי הינה קריטית, מכיוון שמעבר לאי קבלת דמי שכירות, הדייר הסרבן אינו משלם את התשלומים השוטפים וצובר חובות רבים על הנכס אל מול הרשויות. על כן מהירות התגובה הינה חשובה מאוד.
לדרוש בטחונות בעת חתימת החוזה. צילום: pressfoto – freepik.com
שני דברים שחשוב מאוד להדגיש:
1. הליך תביעה זה אינו כולל את תביעת הנזק הכספי אשר גרם השוכר, בכך שהוא לא שילם את דמי השכירות או לא פינה את הנכס בזמן. על הנזק הכספי הזה יש להגיש נגד השוכר תביעה נפרדת.
2. גם לאחר קבלת פסק הדין, עלול השוכר שלא לפנות את הנכס ולא לקיים את פסק הדין. במצב שכזה יש להמשיך ולפעול לפינוי הדייר בכוח על ידי הגשת פסק הדין לביצוע בהוצאה לפועל, אשר אנשיה מגיעים בלווי משטרתי לפינוי הדייר הסרבן. הליך זה הינו הליך משלים ונוסף שהוצאתו לפועל דורשת הוצאות כספיות נוספות, שגם אותן ניתן לתבוע מהדייר בתביעה נפרדת, כאמור.
משך הזמן לפינוי הסופי יכול להתארך בין 3 חודשים ועד – במקרי קיצון – 10 חודשים בקירוב. את תקופת הזמן הזו יש לקחת בחשבון כתקופה ובה הדייר הסרבן עדיין אוחז במושכר ועדיין צורך שירותים.
צמצום האפשרות לנזקים עתידיים ויצירת מקדמי ביטחון:
המלצתנו היא כמובן שבתחילת הדרך ובטרם תחתמו על הסכם שכירות עליכם לבצע מספר בדיקות על טיב השוכר ועברו, אופן השימוש המתוכנן בנכס וכל זאת לצד קבלת בטחונות מתאימים.
בדיקה נכונה ומקיפה ועריכת הסכם שכירות ע"י עורך דין מקצועי בתחום וקבלת בטחונות חזקים ויציבים יצמצמו את הנזקים אשר עלולים להיגרם משוכר בעייתי ולעיתים אף תמנע מראש התקשרות עם שוכרים בעייתיים.
הנה רשימת בטחונות לדוגמה:
- ערבות בנקאית במידת האפשר
- שטר חוב עליו חתומים מספר ערבים (המהווים לחץ חיובי על השוכר לקיים את התחייבויותיו) יחד עם צילום של תלושי משכורת
- צילום תעודות זהות של כל הצדדים
- שיקים להבטחת הגבייה השוטפת לכל שנת השכירות
- שיק פיקדון של חודש/חודשיים להבטחה שוטפת של הגבייה
- שיקים לפקודת העירייה, תאגיד המים, חברת הגז, ועד בית, חברת החשמל וכו'
הבטחונות שבידי המשכיר צריכים לכסות לפחות 4-6 חודשי שכירות על מנת שנוכל להיפרע ממלוא החוב או רובו ללא צורך בהגשת תביעה נפרדת, אשר יכולה לקחת כאמור חודשים ארוכים ואף שנים, בלא הבטחה להצלחת הגבייה.
אנו במשרד עורכי הדין סדון ושות' מתמחים ביצירת הסכמים ובטוחות נכונים ובמקרה הצורך בטיפול מהיר, יעיל ומקצועי עד לפינוי הנכס תוך ליווי אישי בכל שלבי התהליך.
אדם סדון, עו"ד
סדון ושות' משרד עורכי דין
כתובת: הגדוד העברי 10, קומה 5, אשקלון
טלפון נייד: 052-8877733
טלפון משרד: 08-6631777
תוכן מקודם
