מיכאל ברטור יועץ משכנתאות
משכנתא היא העסקה הכי סבוכה ומורכבת שמשק בית יעשה במהלך חייו. העובדה שמשק בית ממוצע יפסיד במהלך עסקה שכזו עשרות ומאות אלפי שקלים, מובנת פחות", אומר מיכאל ברטור יועץ פיננסי, בעלי 'אופק פיננסים' וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "עבור רובנו, לקיחת משכנתא היא תהליך מלחיץ ומורכב המחייב אותנו לקבל החלטות בתחומים שאנחנו לא מספיק מבינים בהם. חוסר הידע וההבנה והיעדר השקיפות מצד הבנקים מהווים מתכון לטעויות במשכנתא, הגורמות לנו לשלם מאות אלפי שקלים מיותרים לבנק".
מיכאל ברטור יועץ פיננסי מומחה למשכנתאות וכלכלת משפחה, עוסק מזה כ-15 שנה בתחום הפיננסי בחברות פיננסיות ומימון חוץ בנקאיות וצבר ידע וניסיון רב. את 'אופק פיננסים' המתמחה בפתרונות מימון ומשכנתאות למשקי בית ועסקים הקים במטרה לגשר על פערי הידע שמייצגות בעיניו את עיקר הבעיה, והיא מערכת היחסים הלא שוויונית בין 'היועצים בבנק' לבין נוטלי המשכנתאות.
עו"ד מיכאל ברטור. צילום עצמי
"ההיכרות העמוקה שלי עם הבנקים מסייעת לי לנהל משא ומתן אפקטיבי עבור לקוחותיי ולהשיג עבורם את תנאי המשכנתא הטובים ביותר. לכן כשמדובר בהחלטה הכלכלית החשובה והיקרה ביותר שתעשו בחייכם, אתם חייבים לעצמכם ייעוץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי שימנע טעויות מיותרות וידאג לאינטרסים שלכם", הוא אומר.
מה כולל ייעוץ המשכנתאות שאתה מספק?
"אני מספק מעטפת ייעוץ וליווי מלאה ללקוח, מ א' ועד קבלת המפתח החל מהפגישה הראשונה והתכנון, דרך הגשת הבקשה לבנקים, ניהול המו"מ על תנאי המשכנתא וליווי עד למועד החתימות על תיק המשכנתא בבנק.
"יצרתי תהליך מובנה וחכם המורכב מ- 4 שלבים:
שלב הראשון: ניתוח ואבחון המצב הפיננסי של המשפחה, שיקוף ההכנסות וההוצאות העכשוויות והעתידיות הצפויות, בחינת הצרכים והרצונות של המשפחה מתכנית המשכנתא וחשיבה על האסטרטגיה הנכונה עבור העסקה (תמהיל המשכנתא ואסטרטגית הגשה לבנקים).
שלב שני: תכנון הרכב המסלולים ובניית תכנית המימון הכלכלית והאופטימלית ביותר עבור הלקוח בהתאם לניתוח שבוצע.
שלב שלישי: איסוף כלל המסמכים הנדרשים לצורך טיפול בבקשה אל מול הבנקים למשכנתאות, והגשת הבקשה לבנקים ייעודיים. עם קבלת האישורים העקרוניים, ביצוע מו"מ מול הבנקים למשכנתאות.
שלב רביעי: ליווי הלקוח צעד אחר צעד בהליך קבלת המשכנתא עד למעמד החתימות בבנק.
"חשוב לציין, כי תהליך הליווי שלי הוא אישי וצמוד ואינו מסתיים ביום לקיחת המשכנתא. אני ממשיך ללוות את לקוחותיי לאורך השנים וממליץ להם אחת לתקופה לבחון את הכדאיות הכלכלית לביצוע מיחזור משכנתא שיכול לחסוך להם כסף רב בהחזרים החודשיים ואף להקטין את אורך חיי ההלוואה בבנק".
מהו מיחזור משכנתא וכיצד הוא מתבצע?
"מיחזור משכנתא היא פעולה צרכנית נבונה שבמסגרתה אנו סוגרים את המשכנתא הקיימת ומחליפים אותה במשכנתא חדשה. אפילו אם לקחתם משכנתא ל 25-30 שנה, מדובר במוצר דינמי שחייבים אחת לתקופה לבדוק אותו ולבחון האם המשכנתא מתאימה למצב המשפחתי/ הכלכלי שלי כיום. מיחזור משכנתא יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים. מה עושים ? יש לבקש מהבנק דו"ח יתרות לסילוק של המשכנתא ולהעבירו אליי לבדיקת כדאיות כלכלית למיחזור. הבדיקה חינם וללא התחייבות מצדכם".
אילו טעויות עיקריות אנשים עושים בתהליך לקיחת משכנתא?
"אחת מהטעויות הגדולות נעשית עוד לפני שבכלל התחילו לחשוב על משכנתא. זוגות רבים לא מבררים לעומק מהם גבולות היכולת הפיננסית שלהם. איזה סכום התחלתי יש להם ביד, איזו דירה ניתן לרכוש עם סכום כזה? איזו משכנתא תיקחו ומה יהיה ההחזר החודשי שלכם? אנשים רבים מתחילים לחפש דירה כשהם יודעים 'פחות או יותר' מה התקציב שלהם. הנקודה היא, שחייבים לעשות תכנון כלכלי מקיף ולא לנחש בערך.
"טעות נוספת היא לגשת לבנק ולבקש משכנתא לבד ללא יועץ או ידע מוקדם בנושא. זה מעצים את פערי הידע ויחסי הכוחות ביניכם ובין הבנקאים וכאשר מסתמכים רק על הצעת הבנקאי שתפקידו הוא למכור כמה שיותר משכנתאות ובכמה שיותר כסף, העסקה לעולם לא תהיה אופטימלית עבורכם.
"הטעות הנפוצה ביותר בקרב הישראלים היא להתייחס אך ורק לריביות. ליוויתי רוכשים שלפני שהגיעו אליי התמקחו עם הבנקאים והצליחו להוריד את הריבית בכמה עשיריות האחוז, אך לאחר ש'פירקנו' יחד את המסלולים בהצעה שלהם הם הבינו שהריביות אולי טובות, אך הרכב המשכנתא (התמהיל) אינו אופטימלי כלל ובטח שלא מתאים לצרכים שלהם ולכן יוצא שהם משלמים עוד הרבה כסף סתם".
"בטרם לוקחים משכנתא מהבנק, חשוב מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתאות מומחה שיבצע מו"מ מקצועי מול הבנקים השונים וישיג עבורכם את העסקה הטובה והמשתלמת ביותר".
מיכאל ברטור, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות – יועץ משכנתאות אופק פיננסים
וואטסאפ : לתחילת צ'אט
טלפונים: 054-2004668, 052-8537843
אופק שרתים. לוגו באדיבות הלקוח
משכנתאות NY
קניית בית היא העסקה הגדולה ביותר שיעשו רוב אזרחי ישראל במהלך חייהם, ורובם המכריע של הרוכשים נאלץ לקחת משכנתא למימון הרכישה.
המשכנתא הממוצעת למשק בית בישראל נאמדת בכ-700 אלף שקל וניטלת על פני כ-22 שנה. מדובר בהלוואה לכל דבר הניתנת על ידי בנקים למשכנתאות, ולאור ריבוי האפשרויות בשוק ומורכבות הנושא, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי תלוי בעל ניסיון והיכרות מעמיקה עם המערכת הבנקאית.
"התפקיד העיקרי של יועץ משכנתאות הוא לחסוך זמן, כסף וכאבי ראש מיותרים ללקוחותיו. מחובתו להבין את הצרכים והיכולות שלהם, להכיר אותם עד לפרטים הקטנים ביותר, ולדאוג לכך שהוא משיג עבורם את המשכנתא הטובה ביותר ובריבית הנמוכה", מסביר נריה יעיש, בעל חברת NY משכנתאות ובוגר קורס יזמות והשקעות בנדל"ן במכללת BDO.
״התפקיד העיקרי של יועץ משכנתאות הוא לחסוך זמן, כסף וכאבי ראש מיותרים ללקוחותיו״ (צילום: סטודיו מקיאן)
יעיש מציין כי מדובר למעשה באחת ההלוואות הכי גדולות שייקחו הלקוחות אי פעם, ואשר השלכותיה ילוו אותם במשך עשרות שנים, ולכן יש לתת את הדעת על הנושא. "לקיחת הלוואה כל כך גדולה ללא ידע מעמיק עלולה לגרום להפסד כספי עצום ותשלומים בתנאים פחות טובים. כמו שלפני קניית רכב בודקים את משמעות הרכישה מכל כיוון אפשרי ומתייעצים עם כל מי שאפשר, גם כשלוקחים משכנתא חייבים לעשות שיעורי בית עם מומחה חיצוני. זאת טעות להסתמך רק על היועצים של הבנקים למשכנתאות שהאינטרס שלהם הוא להרוויח כמה שיותר על המשכנתא שלנו.
"זאת טעות גדולה לנסות למצוא מסלול משכנתא לבד במיוחד כשלא מבינים בזה, ויש כל כך הרבה משתנים שצריך לקחת בחשבון. נכנסתי לתחום הזה כדי לתת ידע, שקט נפשי ועזרה לאנשים במיוחד לזוגות צעירים, להגשים את חלומם, ולהראות להם שאם עושים את זה נכון, קניית דירה היא לא משהו בשמיים".
ככל שהחזר המשכנתא ארוך יותר, העלויות של הלקוח גבוהות יותר ובהתאמה גם התשואה של בנק המשכנתאות. יעיש מסביר שבסופו של דבר עבודתו מתמקדת בהקטנת עלויות המשכנתא ללקוחותיו על ידי הורדת תקופת ההחזר וכתוצאה מכך קטנות גם הריביות. לדבריו, מדובר בחסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים שהוא מצליח להשיג ללקוחותיו בהשוואה למסלולים שמציעים הבנקים למשכנתאות.
השירות המסור והמקצועי שמעניק יעיש מתחיל בשיחה ראשונית במהלכה הוא לומד את הצרכים והיכולות של הלקוח, ומנחה אותו אילו פרטים ומסמכים נחוצים לו להמשך התהליך. השלב הבא הנו מפגש במהלכו נותן יעיש ללקוח סקירה מקיפה על תחום המשכנתאות לרבות פירוט מושגים חשובים, המסלולים הקיימים ועלותם בפועל עבור הלקוח. אחרי חתימת החוזה עם הלקוח, עורך יעיש מכרז בין הבנקים שנועד להבטיח את קבלת תמהיל המשכנתא האופטימלי ובסופו של התהליך נקרא הלקוח לבנק כדי לחתום על המשכנתא המשתלמת ביותר מבחינתו. "אני מלווה את הלקוח מתחילת התהליך ועד סופו, וחוסך ממנו את ההתרוצצויות בין הבנקים וההגעה הפיזית אליהם עד שלב החתימות, תוך נתינת ביטחון וידיעה שיקבלו את התוצאה הטובה ביותר".
אילו שירותים נוספים אתה נותן וכיצד אתה מעשיר את הידע המקצועי שלך?
"בנוסף לעבודה עם קוני הדירות, אני עובד גם עם מתווכים שמעוניינים לתת ערך מוסף ללקוחותיהם, וגם עם סוכני ביטוח. כיוון שזהו תחום דינמי שמתפתח כל הזמן, אני בקשר עם אנשי המקצוע המובילים בתחום כמו עדי שטרן, מנכ"ל שטרן משכנתאות שנחשב לאוטוריטה בענף, הולך הרבה לכנסים וימי עיון של יועצי משכנתאות, לומד כל הזמן תחומים חדשים בענף באופן מעמיק, ודואג להעשיר את הידע שלי בכל דרך אפשרית".
אילו טיפים תוכל לחלוק עם מי שעומד בפני לקיחת משכנתא בעת הקרובה?
" הוצאתי ספרון דיגיטלי אותו אני שולח בחינם במייל לכל מי שפונה אלי בנושא
מפאת קוצר היריעה נסתפק בשלושת הטיפים הבאים:
1) דע את מצבך הפיננסי לפני שאתה מתחיל בתהליך לקבלת משכנתא. מה היתרונות שיש לך להציע לבנק ומה החסרונות שעלולים לפגוע בדירוג שלך. ככל שהדירוג גבוה יותר תוכל לקבל תנאים יותר טובים.
2) ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, עלות המשכנתא נמוכה יותר ולכן מוטב לעשות מאמץ ולשלם עוד 100-200 שקל בחודש, כי החיסכון יהיה מאוד משמעותי בסוף התהליך.
3) גם אתה מאוד צעיר ובכלל, לא לפחד מלקיחת משכנתא. צריך להבין שעם הזמן הערך של ההפרש בין הסכום שלקחת מהבנק לסכום שתחזיר רק עולה. אם רכשת לפני עשר שנים נכס במיליון שקל והיום הנכס עומד על 1.2 מיליון שקל, עשית רווח נאה על כסף שאינו שלך במקור".
"הדבר שהכי משמח אותי בעבודה זה לראות את הלקוחות שלי יוצאים בחיוך ענק מהבנק ומרוצים מאוד מהתוצאה שהשגתי עבורם", מסכם יעיש. "הכרת התודה אותה אני מקבל על הצעד הנכון שהם עשו מבחינתם, וקבלת השירות והמשכנתא הטובים ביותר שיש, מחממת את הלב. זו תחושה מדהימה שממלאת אותי כל פעם מחדש ואני מתפלל שבעזרת השם אזכה לעשות את זה עוד הרבה ולראות עוד הרבה חיוכים".
טלפון: 054-3375657
מייל: [email protected]
יעזור לכם לחסוך אלפי שקלים – נריה יעיש (צילום: סטודיו מקיאן)
אולג ייעוץ משכנתאות
מזה 15 שנה שאולג קרזון עוסק בתחום הנדל"ן. במהלך השנים הללו צבר ידע וניסיון רב, הן ביזמות נדל"ן בקניית ומכירת נכסים פרטיים ומסחריים, הן כיועץ משכנתאות והן כמשקיע בתחום הנדל"ן וכבעל של מספר נכסים אותם הוא משכיר.
אולג בעל חברת "מקסימום ייעוץ משכנתאות", הוא אף חבר בהתאגדות של יועצי משכנתאות ומשתתף לעתים קרובות בהשתלמויות וכנסים, כך הוא ממשיך להתעדכן ולצבור ידע בתחום.
אולג משמש כיועץ עצמאי שאינו שייך לשום בנק, ולכן הוא דואג אך ורק לאינטרסים של לקוחותיו, בניגוד ליועצי משכנתאות בבנקים שאינם רואים רק את טובתו של הלקוח לנגד עיניהם, אלא גם את האינטרסים של הבנקים – מקום עבודתם.
במסגרת שירותיו, אולג מעניק ייעוץ וליווי בתהליך קבלת משכנתא לקניית דירה, משכנתא לסגירת חובות, משכנתא לכל מטרה, מחזור משכנתא קיימת, משכנתא למשקיעים עד 75% מימון, משכנתא לנכס מסחרי, ומשכנתא הפוכה לפנסיונרים.
לא חסכת, לא שילמת
אולג דואג ללוות את לקוחותיו החל מהשיחה או הפגישה הראשונה ועד קבלת הכסף, ובתהליך זה הוא זמין ונגיש ללקוחותיו מסביב לשעון בטלפון ובוואטסאפ. מה שמבדל אותו מיועצים אחרים הוא שיש אחריות על עבודתו. "הלקוח לא משלם מקדמות אלא רק אחרי שהוא מקבל אישור עקרוני מהבנק ורק אחרי שחסכתי לו כסף, במילים אחרות, אם לא חסכתי ללקוח הוא לא צריך לשלם לי כסף", אומר אולג.
אולג מעניק ייעוץ וליווי ללקוחותיו, שחלקם אף מגיעים מעולם הכלכלה ושמאות מקרקעין בכל רחבי הארץ הן במשכנתאות והן בהשקעות נדל"ן, פרטיות או מסחריות, לאורך כל תהליך רכישת הנכס. "לאורך התהליך עולות שאלות רבות כמו היכן כדאי לרכוש נכס, וגם לשאלות אלו אני נותן מענה. בנוסף, במסגרת שירותיי, אין צורך שהלקוח יבוא איתי לפגישות בכל הבנקים, אלא אני מקיים עבור הלקוח מכרז בין הבנקים על מנת לקבל את התנאים הכי טובים, ובכך חוסך מהלקוח הרבה מאוד התרוצצויות, ובזבוז משאבים. אני עושה עבור הלקוח את כל התהליך מההתחלה ועד הסוף ונותן שירות עד הבית בכל הארץ. כל שעל הלקוח לעשות הוא להגיע לפגישה בודדת בבנק על מנת לחתום על המשכנתא".
בעולם המשכנתאות התמהיל הוא הקובע
"אנשים חושבים שהדבר הכי חשוב בלקיחת משכנתא הוא הריביות, זה אכן אחד הפרמטרים החשובים, אבל הכי חשוב הוא התמהיל. צריך לבנות אותו נכון ולבחור בחוכמה את המסלולים. לקוח שניגש לבנק מקבל מה שהבנק נותן לו ואין לו מושג על מה שקיים מעבר לזה. אם לצורך העניין יש 7 מסלולים, הבנק נותן לו את שלושת המסלולים הכי מסוכנים מתוכם, והלקוח אפילו לא מודע לכך ולא יודע מה לבקש.
"על מנת לחסוך כסף ללקוח, אני מתאים לו מסלול מכלל המסלולים הקיימים באופן אישי וספציפי ובהתאם למטרותיו, לתוכניותיו וליכולתו הפיננסית", אומר אולג.
לדברי אולג, בניית התמהיל הנכון היא זו שחוסכת כסף רב ללקוחות. דוגמא לכך היא לקוחה בעלת תואר בכלכלה מראשל"צ, שפנתה לאולג לפני כמה חודשים בעקבות המלצה, על מנת שילווה אותה בתהליך קבלת המשכנתא. הלקוחה עמדה לרכוש דירה מקבלן של תמ"א 38. קיים רק בנק אחד שמסכים לתת משכנתא לדירה בתמ"א 38. לאחר שהלקוחה פנתה לבנק לקבל את ההצעה, היא הגיעה לאולג. "יכולתי לפנות אך ורק לבנק היחיד שהסכים לתת משכנתא לפרויקט הזה, ורק בגלל שבניתי את התמהיל בצורה נכונה ותכננתי היטב את המסלולים, חסכתי ללקוחה 196,000 ₪", אומר אולג ומציין שקבלת ייעוץ נכון ובלתי תלוי, כפי שהוא נותן ללקוחותיו מביאה לחיסכון שיכול להגיע גם ל-300,000-400,000 ₪.
טלפון: 052-2554494
מייל: [email protected]
אולג קרזון. צילום: אניה לינדן
כתבה שיווקית
