מחירי הנדל"ן למגורים בישראל הינם גבוהים, זו כבר מוסכמה רחבה. עם פיזור הכנסת ה-21 בטרם עת, והקמתה של ממשלת מעבר, כל תוכניותיו של שר האוצר כחלון לשוק הדיור צפויות להיעלם, שהרי מפלגתו, מפלגת כולנו, התמזגה אל תוך הליכוד ולמעשה חדלה מלהתקיים. כעת צפויה ככל הנראה תכנית הדגל של כחלון למלחמה בעליית מחירי דיור, "מחיר למשתכן", ללכת בדרך כל בשר, וזאת לאור החריגה הגדולה מיעד הגירעון הממשלתי (במידה רבה עקב העלויות של מחיר למשתכן), וכן עקב כישלונה של התוכנית להפוך את מגמת עליית המחירים בשוק הדיור.
שנות כהונתו של כחלון במשרד האוצר, היו בבחינת "החלום ושברו", בכל הנוגע לצעירים אשר קיוו לאיזשהו שביב תקווה לאופק לדירה. לא בכדי עלו מניותיהן של חברות הנדל"ן בחודשים האחרונים, שהרי השוק צופה כי מחיר למשתכן תגיע בקרוב מאד לסוף דרכה הרשמי. כמו כן, השארת הריבית ללא שינוי על ידי ה"פדרל ריזרב" בארצות הברית, ואף עם סיכוי מסוים לירידות, נתנה קריאת כיוון לממשלות העולם, ואותתה כי בועת המחירים תמשיך להתנפח. אכן, מצב לא פשוט עבור מעמד הביניים הישראלי שחלם על דירה. יתכן כי הישראלי הממוצע פשוט צריך להסתכל על הדברים מזווית אחרת: אולי במקום לחלום על דירה משלו, ישראל ישראלי צריך לחלום על משרד בבעלותו?
חריש עמוק
שוחחנו עם יזם הנדל"ן חזי חיים, מ"פסגות נדל"ן", ושאלנו אותו מה הוא סבור כי עובר במוחו של המשקיע הקטן בימים אלו.
"כמה פעמים הבטיחו לנו שפרויקט כלשהו הולך להיות הדבר הלוהט הבא בתחום השקעות הנדל"ן, ובסוף כגודל הציפייה, כך גודל האכזבה", הוא מציין. "קח למשל את העיר חריש: פמפמו לנו בלי סוף שיש ביקושים כבושים לדיור, שאין דבר כזה דירות ריקות בישראל, ושהביקוש לדיור למגורים לא יכול להיעצר. על בסיס התפיסה הזאת, קנו אלפי זוגות צעירים דירה בחריש, מתוך מחשבה שהם "תפסו בזמן" את המחירים הנמוכים, בעיר שתהפוך אוטוטו לפנינה נדל"נית, משהו כמו לקנות דירה במודיעין באמצע שנות האלפיים. היום אם תסתובב בחריש, אתה תראה ששליש מהדירות לא מאוכלסות, כי אף אחד לא רוצה לגור שם, אפילו במחירי השכירות הנמוכים שיש שם, שביחס לשוק הישראלי הם ממש חצי חינם".
לפי היזם חזי חיים, היעדר הביקוש בחריש ובשכונות החדשות שבנו בראש העין, בחיפה ובמקומות נוספים בארץ, הוא בבחינת הקש ששבר את גב הגמל אצל הזוגות הצעירים: "זוגות אשר הגיעו לחסכונות של כמה מאות אלפי שקלים חולמים לקנות בית ולא לשרוף את הכסף שלהם בשכירות. אבל מה יעשו עם הכסף הזה? ישימו את כספם על קרן הצבי?". אכן מבחינות רבות, חריש מרגישה כמו אוסף שטחים מחוברים באקראיות, ולא מדובר כלל ברקמה עירונית. חריש לא כל כך רחוקה מן המרכז פיזית, אולם מבחינת נגישות היא אינה אטרקטיבית למגורים עבור מי שעובד בתל אביב.
המשקיעים הקטנים לאן?
אוקי, אז הצעירים והמשקיעים הקטנים מהססים לקנות דירות בישראל מחוץ לאיזורי הביקוש, ובאיזורי הביקוש הם פשוט לא יכולים לקנות בגלל המחירים הגבוהים. אז מה בכל זאת עושים בעלי חסכונות, שלא רוצים לתת לכסף שלהם להתייבש בבנק בריבית אפסית?
לפי יזם הנדל"ן חזי חיים, האפשרויות העומדות בפני משקיעים הן מוגבלות: "היום המשקיעים הקטנים לא יכולים לקנות דירה, ומחפשים כל מיני אופציות אחרות. אופציה אחת שיש להם היא הבורסה, אבל החובות העולמיים והריבית הנמוכה במשקים בעולם, יצרו בועת מחירים מטורפת, שכל העולם מחכה ליום שבו היא תתפוצץ, ומשקיעים קטנים ולא מתוחכמים חוששים להשקיע".
אופציה נוספת, לדברי חזי חיים, היא השקעה בנדל"ן בחו"ל, אולם ישראלים רבים פוחדים מזה, ובצדק, היות והמשקיעים אינם בקשר פיזי עם הנכס, אין להם היכרות עם השטח, והם חוששים לשים את מיטב כספם אצל מישהו שהם לא מכירים ולא סומכים עליו, ואכן ישנם לא מעט יזמים בעייתים בתחום.
אופציה טובה העומדת בפני המשקיעים, לפי יזם הנדל"ן חזי חיים הינה השקעה בנדל"ן מסחרי בישראל: "בישראל ישנו ביקוש הולך וגובר לנדל"ן מסחרי, בדגש על משרדים קטנים. התפתחות של מגזר "עובדי האינטרנט", בעלי מקצועות חופשיים המתפרנסים מן האינטרנט בצורה זו או אחרת, כמו מתכנתים, בוני אתרים, ספקי תוכן, קידום ופרסום באינטרנט וכדומה, יוצרים ביקוש הולך וגובר למרחב משרדי. מעבר לכך, העלות של השקעה בנדל"ן מסחרי היא נמוכה בהרבה מן העלות של רכישת נדל"ן למגורים. ניתן גם לפזר את ההשקעה במספר פרויקטים כדי לפזר את הסיכונים ולהגדיל את הסיכויים לאפסייד יפה בסוף התקופה".
"ביקוש הולך וגובר למרחב משרדי". צילום: canva יח"צ
האינטרנט בעליה
אכן, ישנן ראיות לכך שהסקטור של ספקי שירותים אינטרנטיים ממשיך להתרחב על חשבון תעשיות מסורתיות, כל האנשים שנכנסים לשוק צריכים שטח משרדי לעבוד בו. בדרך כלל מדובר במשרדים קטנים, שהרי מדובר לרוב בחברות קטנות. כמו כן, הם לא צריכים כל מיני שטחים ייעודיים לעיבוד תוצרת או שטחי ייצור כמו מפעלים, נגריות ועסקים שכאלה. מדובר בעסקים קטנים, שצריכים את חלקת האלוהים הקטנה שלהם, שם יהיה להם מקום כדי לפתח את העסק שלהם. כמו כן, לרוב מדובר באנשים צעירים ומודרניים יחסית, והם מחפשים שהמשרד ישקף חזות מודרנית.
אגב, ישראל הפכה לאימפריה של ספקי שירות באינטרנט ללקוחות מכל העולם, והמגזר הזה הולך וגדל: אפשר לראות לראייה את חברת Wework הישראלית, אשר מספקת שטחי "אופן-ספייס" למגזר הזה בדיוק ברחבי העולם, אשר צמחה לשווי לפי הון מוקצה של 47 מיליארד דולר.
חזי חיים, סבור כי אנחנו רחוקים ממיצוי של השוק: "הגידול בסקטור מקצועות האינטרנט נמצא בקו עלייה מתמיד, והדרישה לשטחי משרדים ממשיכה לגדול. בתל אביב יש משרדים, אבל הם יקרים עבור רוב האנשים. כמו כן, מי שממילא אינו נדרש לארח לקוחות בעסק שלו אלא רק צריך את השטח המשרדי, חבל לו לשכור משרד בתל אביב, על כל ההוצאות שהדבר כרוך בו.
אותם אנשים מחפשים לשכור משרדים בעלויות שהולמות את ההכנסות שלהם, ועדיף שהם יהיו קרוב למקום מגוריהם. הדרישה הזאת, יוצרת הזדמנות למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן מסחרי. יש לציין גם שעיריות לרוב מעדיפות לבנות בניינים שישמשו לצרכים מסחריים, שהרי שיעור הארנונה הנגבה משטחי משרד הוא פי שלושה מהארנונה הממוצעת של בתי מגורים".
לסיכום, שוק הנדל"ן למגורים צפוי לחזור למגמת עלייה כעת עם התפזרות הכנסת והגירעון הממשלתי, שלא יאפשר לממשלה להשקיע כספים בהורדת המחירים. המשקיע הקטן, שהגיע לחיסכון של כמה מאות אלפי שקלים, אינו ממתין עוד לשינוי ולא מצפה לתיקון שלילי בנדל"ן. מי שמחפש לגרום לכסף שלו לעבוד עבורו, בהחלט יכול למצוא פתרון בהשקעה בנדל"ן מסחרי, אשר מהווה הזדמנות השקעה כעת כאשר הביקושים לשטחי משרד גדולים.
"עיריות מעדיפות בניינים שישמשו לצרכים מסחריים". צילום: canva יח"צ
כתבה שיווקית
