בימים אלו המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה להגדיל משמעותית את צפיפות המגורים ביישובים בארץ ביוזמת מינהל התכנון לשינוי תקני הצפיפות שנקבעו בתמ"א 35. השינוי בצפיפות ייעשה לפי מפתח של גודל יישוב, ובפנים היישוב לפי מיקומו בדגש על קרבה לקווי תחבורה מרכזיים.
כיום הצפיפות עומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל-אביב, על 7,186 נפש לקמ"ר בירושלים ועל 4,346 בחיפה. לשם השוואה – צפיפות המגורים הממוצעת באתונה גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל-אביב פי שניים ויותר, של פריז – פי שלושה, ושל ברצלונה – פי ארבעה.
לאחר השינוי בצפיפות, בערים הגדולות שיש בהן יותר מחצי מיליון תושבים, תגדל הצפיפות מ-16 יחידות דיור לדונם ל-30 יחידות דיור לדונם במע"ר (מרכז העסקים הראשי העירוני) ולאורך קווי הרכבת הקלה, ול-20 דירות לדונם בבנייה בשכונות המגורים הרגילות.
בערים שבהן יהיו עד 200 אלף נפש, שהן כיום רוב הערים הגדולות בישראל – למשל אשדוד וראשון-לציון – הצפיפות תגדל מ-14 דירות מינימום לדונם, ל-20 דירות לדונם מינימום לאורך קווי הרכבת הקלה ול-16 דירות לדונם בבנייה מרקמית. בערים הקטנות, כאלו שיש בהן בין 20 ל-50 אלף תושבים, למשל יהוד, קריית אונו, אופקים, טירה ומעלות-תרשיחא, שבהן הצפיפות כיום נעה בין 3 ל-7 דירות מינימום לדונם, ותצטרך לגדול ל-11 דירות מינימום בבנייה מרקמית, ועד 15 דירות מינימום בבנייה לצד קווי תחבורה.
ומה חושבים על כך אנשי הנדל"ן? לדברי שלומי בן עזרי מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד: "אני מברך את התוכנית להגדלת הצפיפות. הצפיפות שנהוגה בארץ נמוכה במחצית מהצפיפות הנהוגה בעולם ולכן היא פוגעת במרקם האורבני. היתרון הגדול בהגדלת הצפיפות הוא במתן מענה של שירותים איכותיים יותר לתושבים כגון הגדלת מספר מוסדות חינוך, בניית מרכזי מסחר ומשרדים במטרה ליצור סביבת חיים שוקקת. עם זאת, חשוב יש תחילה למצוא פתרונות לתשתיות ולתנועה במרחב. אני מעריך שלאחר הנהגת מדיניות הצפיפות החדשה אשדוד תשנה את פניה.
עד היום מדדו בישראל את צפיפות המגורים על פי מספר יחידות הדיור לדונם באזורים המאוכלסים. התוכנית מציעה למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר. הדבר מאפשר למשל לבנות תמהיל מגוון יותר של דירות ובעיקר הרבה יותר דירות קטנות ולבנות לגובה".
